嚴(yán)榮：當(dāng)前研究建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，并不需要老百姓直接出錢

房屋跟人一樣，隨著歲月流逝和使用年限延長，會慢慢變老，從而出現(xiàn)各種問題。這些問題經(jīng)常與房屋安全相關(guān)，或者埋下安全隱患，或者出現(xiàn)構(gòu)筑物脫落甚至建筑物倒塌。按照法律法規(guī)，“誰擁有誰負(fù)責(zé)、誰使用誰負(fù)責(zé)”，產(chǎn)權(quán)人是房屋安全第一責(zé)任人。但是房屋安全有外部性，可能會危及到人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，而且產(chǎn)生隱患或造成損害的可能是公共部位或設(shè)施。如果沒有合適的制度安排，這類風(fēng)險(xiǎn)隱患很難及時消除，可能給無辜的第三方造成損害。這很像“公地的悲劇”，有人受益，但無人盡責(zé)。因此，有必要在現(xiàn)有個人賬戶的住宅專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)上，探索建立公共賬戶，由此組成相對完整的房屋養(yǎng)老金制度框架。

既然公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益，這體現(xiàn)“取之于房、用之于房”的原則，另外還可以來自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財(cái)政資金。所以，當(dāng)前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當(dāng)然，在管理模式上，公共賬戶要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個人賬戶有區(qū)別。所以，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，政府設(shè)立公共賬戶，是堅(jiān)持人民至上、生命至上，統(tǒng)籌發(fā)展與安全的重要舉措。

（作者：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長、研究員　嚴(yán)榮）

虞曉芬：房屋養(yǎng)老金制度是為保障房屋安全所作的兜底性制度保障

最近關(guān)于房屋養(yǎng)老金討論很多。我也想談三點(diǎn)認(rèn)識：

一是房屋養(yǎng)老金制度是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障。盡管我國在推行住房商品化時建立了購房者按建安成本 5-8%繳納房屋維修基金的制度，房屋維修基金制度在保障小區(qū)公共部位日常維護(hù)和電梯等設(shè)施更新中發(fā)揮了重要的作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護(hù)和老舊小區(qū)更新需要。

因此，近年來各地政府都在積極探索建立房屋養(yǎng)老金，城市政府通過地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點(diǎn)、原公房出售資金等多渠道歸集，探索建立一個穩(wěn)定地能用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補(bǔ)助的資金池，減少未來存量房規(guī)模越來越大，支出越來越大的壓力，也減輕居民后顧之慮。

二是政府建立類似房屋養(yǎng)老金不是我國獨(dú)有，一些國家也有類似制度，比如韓國政府通過發(fā)行彩票、政府出售土地收益、收取的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅一部分以及其他，已歸集了數(shù)量可觀的住房基金，用于突發(fā)性房屋安全管理和更新補(bǔ)助。

三是建立房屋養(yǎng)老金制度是一項(xiàng)管長遠(yuǎn)的制度，國家從各地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)探索中，研究如何統(tǒng)籌各類涉房類資金補(bǔ)助?，F(xiàn)在正積極支持各地建立養(yǎng)老金制度試點(diǎn)，正如董部長所說的，是先試政府把公共賬戶建立起來。

（作者：浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長　虞曉芬）

尹飛：房屋養(yǎng)老金公共賬戶 不增加群眾負(fù)擔(dān)

在8月23日上午國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。目前，上海等22個城市正在試點(diǎn)，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。

房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類費(fèi)用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。

當(dāng)然，目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。此類費(fèi)用，傳統(tǒng)上主要通過兩個途徑解決：一是在保修期內(nèi)，依合同由建設(shè)單位承擔(dān)；二是在保修期之外，基于《中華人民共和國物權(quán)法》中物上負(fù)擔(dān)由所有權(quán)人承擔(dān)的原理，該費(fèi)用由房屋所有權(quán)人自行承擔(dān)。在區(qū)分建筑物中，就業(yè)主專有部分，應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)；對于共有部分，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同承擔(dān)。對于區(qū)分建筑物的共有部分維修資金，由于涉及眾多業(yè)主，其籌集和使用、管理也應(yīng)由業(yè)主共同進(jìn)行，因此需要建立維修資金的籌集和使用、管理機(jī)制?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民法典》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》均對由業(yè)主籌集的維修資金相關(guān)制度進(jìn)行了規(guī)定。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部也陸續(xù)發(fā)布規(guī)章，系統(tǒng)規(guī)范了住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理等。

這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來自于公共資金，按照“不增加個人負(fù)擔(dān)，不減損個人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

房屋養(yǎng)老金需要個人承擔(dān)的，也就是個人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。

事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護(hù)公共安全，就是為了保底線、保應(yīng)急、保長遠(yuǎn)，就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全以及公共安全。（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長）

摘自《中國建設(shè)報(bào)》　2024.08.24　尹飛

閻建軍：房屋養(yǎng)老金——公共賬戶政府建　不給群眾添負(fù)擔(dān)

在8月23日上午國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。

黨的二十大報(bào)告明確提出“以人民安全為宗旨”，二十屆三中全會決議要求“完善公共安全治理機(jī)制”，我國房屋安全治理體系存在薄弱環(huán)節(jié)，建立房屋養(yǎng)老金制度是完善房屋安全治理體制機(jī)制的重大改革舉措。

一、改革初衷：補(bǔ)齊房屋安全治理短板

城鎮(zhèn)多層多業(yè)主住宅是既有房屋安全治理體系的薄弱環(huán)節(jié)，在現(xiàn)有制度體系下，對于多層多業(yè)主住宅的共有部分（包括房屋主體結(jié)構(gòu)、電梯、外墻面等），業(yè)主安全責(zé)任無法落實(shí)，業(yè)主委員會“有權(quán)無責(zé)”。動用住宅專項(xiàng)維修資金要求三分之二以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，門檻過高，程序漫長。

業(yè)主大會決策難、決策慢，常常導(dǎo)致房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備不能得到及時維修和保養(yǎng)，更不可能做到對房屋公共安全進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和隱患排除。我們在調(diào)研中了解到，南方某城市某住宅小區(qū)的30余部電梯在炎炎夏日同時發(fā)生故障停梯，即使在有關(guān)部門大力推動下，業(yè)主表決程序在47天之內(nèi)無法完成，20層以上的業(yè)主也只能天天爬樓梯，嚴(yán)重影響正常生活。

更為嚴(yán)重的是，由于住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)繳制度難以落實(shí)，部分老舊住宅維修資金嚴(yán)重不足。2004年，住宅專項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費(fèi)用，之前的“房改房”和部分商品房沒有繳存住宅專項(xiàng)維修資金。此外，2004年左右的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的價格較低，以北京為例，當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)適用房價格在1500元/平米左右，商品房的價格集中在4000元至8000元/平米范圍內(nèi)，住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額已不足三分之一，資金續(xù)籌困難。

我國城鎮(zhèn)存量住房時間跨度長、數(shù)量大、房屋老化日益嚴(yán)重。由于住房安全治理機(jī)制不完善，房屋隱患多，補(bǔ)齊房屋安全治理領(lǐng)域的短板迫在眉睫，政府不得不對既有房屋安全承擔(dān)更多責(zé)任，推行房屋養(yǎng)老金制度改革迫在眉睫。

二、房屋養(yǎng)老金制度改革的關(guān)鍵是在政府支持下建立公共賬戶，主要用于公共體檢

我國采取“大政府”管理思路，政府對于民生安全領(lǐng)域責(zé)無旁貸，按照國務(wù)院安委會印發(fā)的《城市安全風(fēng)險(xiǎn)綜合監(jiān)測預(yù)警平臺建設(shè)指南（2023版）》（安委辦函〔2023〕145號），老舊房屋坍塌風(fēng)險(xiǎn)屬于公共安全事項(xiàng)。

政府的首要職責(zé)是守住安全底線，主要抓手是建立房屋公共體檢制度，在此基礎(chǔ)上建設(shè)既有房屋安全風(fēng)險(xiǎn)綜合監(jiān)測預(yù)警平臺，早預(yù)警，早處置，提升房屋安全管理專業(yè)化水平，實(shí)現(xiàn)由“治危”向“防危”轉(zhuǎn)變。

房屋養(yǎng)老金制度改革的關(guān)鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。試點(diǎn)城市以人民安全為宗旨，勇于擔(dān)當(dāng)，采用了財(cái)政出資方式為公共賬戶籌資。

公共賬戶資金除了用于公共體檢之外，也用于房屋應(yīng)急托底保障。在外墻脫落、房屋滲水、電梯故障等緊急情況發(fā)生時，及時進(jìn)行排險(xiǎn)，對于沒有繳存專項(xiàng)維修資金或者維修資金使用存在困難的房屋，先行墊付資金開展緊急維修，消除安全隱患，筑牢房屋安全防線。

三、推動房屋養(yǎng)老金個人賬戶有序有效運(yùn)轉(zhuǎn)

除了公共賬戶之外，房屋養(yǎng)老金還設(shè)立了個人賬戶，個人賬戶是基于已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)二十年的住宅專項(xiàng)維修資金制度，無需人民群眾在現(xiàn)行制度之外另行繳存維修資金。改革思路是讓住宅專項(xiàng)維修資金有序有效運(yùn)轉(zhuǎn)起來，為電梯保險(xiǎn)和外墻面保險(xiǎn)等籌資，解決人民群眾燃眉之急。這方面，株洲市和滄州市都推行了住宅專項(xiàng)維修資金購買電梯保險(xiǎn)制度改革，使用維修資金增值收益建立統(tǒng)籌賬戶，完善業(yè)主共同決策制度，在居委會監(jiān)督下，采取“公示無異議”的方式購買電梯保險(xiǎn)，取得了較好成果。滄州市已經(jīng)推廣到外墻面保險(xiǎn)、防水和消防器材等共有部位或共有設(shè)施的保險(xiǎn)。需要對株洲和滄州模式進(jìn)行總結(jié)提煉，從完善法律法規(guī)體系和規(guī)范性角度進(jìn)行更加嚴(yán)格論證，以期向全國復(fù)制推廣。（作者系中國社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心副主任，中國社科院金融研究所創(chuàng)新工程執(zhí)行研究員）

摘自《中國建設(shè)報(bào)》　2024.08.24　閻建軍