地產(chǎn)周刊 | 購房決策更加理性 購房者對政策寬松預(yù)期加大

2024年怎么看？怎么干？

編者按近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作。這為2024年房地產(chǎn)市場調(diào)控指明了方向。本期地產(chǎn)周刊聚焦“2024年怎么看？怎么干？”這一主題，重點從房企和購房者角度探討該如何行動。

■中國經(jīng)濟(jì)時報記者  李曉紅

“之前，選房子是按照房價40%的首付和中介費等加一起，準(zhǔn)備買房子的錢。2023年12月14日，北京樓市新政出臺后，首套房首付比例下降，不僅壓力會小一點，而且房子可選擇的范圍也變大了。”對于“90后”李丹來說，在預(yù)算有限的情況下，降低首付比、下調(diào)房貸利率，就有機(jī)會選擇在地理位置和生活配套相對更好一點的小區(qū)。

與此同時，北京二套房門檻大幅下降，利好有改善性住房需求的購房者。“因為二胎的到來，一直準(zhǔn)備換房，在海淀區(qū)看好一套120多平方米的三居室，按照之前的政策，首付比例高達(dá)80%，壓力比較大，一直在猶豫。北京新政落地后，二套房首付比例降至50%，立馬決定買房。”張宇告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，這次新政力度較大，從首付比例、按揭利率、貸款年限等方面都是實實在在的利好，增加了購買信心。

“2023年以來，一系列利好政策的出臺，正面回應(yīng)了房地產(chǎn)市場對于政策面的期待，向整個市場傳達(dá)了積極的信號，有助于房地產(chǎn)市場恢復(fù)信心。特別是，北京、上海等地近日在需求側(cè)放寬了對信貸供給的限制，并且進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費，實打?qū)嵉亟档土速彿空叩馁彿砍杀?，緩解了購房者的觀望情緒，有利于進(jìn)一步刺激市場的交易量。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任趙大旋表示。

購房者的購房決策更加理性

盡管樓市利好政策不斷，但購房者少了急于成交的沖動，購房選擇更趨理性。張宇告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，盡管此前改善住房迫切，但由于二套首付和月供的壓力，使他一直難以作出決定。此次北京新政落地，直接降低了月供和按揭貸款成本，壓力減輕不少。

中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪的多位購房者也表示，現(xiàn)在買房主要是為了滿足居住需求，根據(jù)自身需求和實際情況選擇房子，不希望有太大的經(jīng)濟(jì)壓力。

趙大旋表示，近日，從北京、上海出臺的優(yōu)化政策來看，地方政府已經(jīng)從信貸供給和稅費交易成本兩個層面回應(yīng)了購房者的主要需求。

“2023年，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生重大變化，但京滬仍然屬于住房總體短缺的城市，需求側(cè)管理政策仍然有較大空間，貸款首付比例、利率等金融條件的放松有助于降低購房門檻以及月供負(fù)擔(dān)，提振購房者特別是剛需購房者的信心，市場階段性的邊際改善是必然的。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，值得注意的是，受其他不確定性因素的影響，不少潛在購房者的購房行為日趨理性，購房決策實際上更加謹(jǐn)慎。

王瑞民認(rèn)為，當(dāng)前，“K型分化”是需求側(cè)購房者的關(guān)鍵特征。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求出現(xiàn)較大萎縮，住房的居住屬性日益凸顯，特別是在不缺房的城市尤其如此。不過，廣大居民對于美好居住的需要是動態(tài)升級的，不缺房的老市民仍然有沿著居住的階梯繼續(xù)往上走的需要，即“買好房”；而缺房但在當(dāng)前價格下支付能力不足的新市民，則需要政府提供買得起的住房讓他們“好買房”。

趙大旋也表示，當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場，購房者的真實需求是客觀存在的。如何堅定購房者的購買決心是下一步政策主要發(fā)力的領(lǐng)域。比如，北京市政府剛剛出臺的商品房預(yù)售制度優(yōu)化正是朝著這一方向的努力。

加快探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

由于當(dāng)前新政力度較大，讓部分購房者對于接下來的政策寬松預(yù)期加大。

近日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，就房地產(chǎn)政策方面，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹表示，要繼續(xù)因城施策、一城一策，實現(xiàn)房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡。接下來，還會進(jìn)一步加大首套住房、二套住房政策落實力度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加大首套住房和二套住房的政策落實力度，反映出2024年購房方面措施有望進(jìn)一步寬松，而既有的政策，將強(qiáng)化執(zhí)行與消化吸收的力度。

趙大旋認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，提高購房者信心是當(dāng)前一系列政策重點關(guān)注的內(nèi)容，從目前來看，提升需求的政策工具不多，主要還會朝著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，降低預(yù)售項目的爛尾風(fēng)險，維護(hù)購房者利益的方向發(fā)力。

作為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為2024年房地產(chǎn)市場重點做好的事情之一。

如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，構(gòu)建新模式包括要素聯(lián)動新機(jī)制、房屋全生命周期基礎(chǔ)性制度、“三大工程”建設(shè)、建好房子等內(nèi)容。“當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨創(chuàng)造新賽道的發(fā)展機(jī)遇，而真正走向這條新賽道，關(guān)鍵點在于建設(shè)好房子。”

王瑞民表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的輪廓已經(jīng)初顯，對老市民居住升級需求和新市民的基本居住保障需求都有所考量。在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的落地過程中，還需要充分考量并妥善處理好相關(guān)主體激勵相容機(jī)制的設(shè)計，中央和地方、房企和居民，各蒙其利，新模式的推進(jìn)就會更順暢一些，速度就會更快一些。